REITs, SOCIMI, FIBRAs: cómo se llaman los fondos inmobiliarios en cada país hispanohablante

En todo el mundo existen fondos que permiten invertir en inmuebles de renta a través de cuotapartes o participaciones que cotizan en bolsa. La idea de fondo es la misma: democratizar el acceso a la renta inmobiliaria, que históricamente estuvo reservada a quienes podían comprar un inmueble completo.

Sin embargo, cada país creó su propio marco legal para regular este tipo de vehículo, y con ello surgieron nombres distintos: REIT, SOCIMI, FIBRA, FII. Esta guía repasa cada variante en el mundo hispanohablante y en Estados Unidos — el mercado donde nació el concepto — para entender sus similitudes y diferencias estructurales.

En reits.com.ar, cubrimos el mercado argentino, donde el primer fondo de este tipo — regulado como Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario bajo la Ley 24.083 — debutó en BYMA en junio de 2026.

El REIT es el modelo original. Fue creado en 1960 mediante la Real Estate Investment Trust Act, firmada por el presidente Eisenhower, con el objetivo explícito de permitir que los pequeños inversores accedieran a carteras de inmuebles de la misma manera que accedían a acciones o bonos a través de fondos de inversión.

Una de sus características centrales es la obligación de distribuir al menos el 90% de los ingresos imponibles a los accionistas cada año. Esta regla es la que distingue estructuralmente al REIT americano del resto de los vehículos que lo inspiraron: la distribución no es discrecional, sino un requisito legal para mantener el estatus fiscal diferencial.

“A REIT is a company that owns, operates or finances income-producing real estate.”

En términos de estructura legal, los REITs son sociedades (corporations, trusts o asociaciones) que deben cumplir una serie de requisitos: mínimo de 100 accionistas, cotización en mercados regulados, y que al menos el 75% de sus activos sean inmobiliarios o relacionados. Fuente: Nareit.

España creó las SOCIMI mediante la Ley 11/2009, de 26 de octubre, de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (BOE núm. 259, de 27 de octubre de 2009). La ley fue modificada en 2012 para flexibilizar ciertos requisitos y atraer más inversión.

A diferencia del REIT americano, la SOCIMI es estrictamente una sociedad anónima (no puede ser un fideicomiso ni un fondo). Debe cotizar en un mercado regulado español o de la Unión Europea, y su objeto social principal debe ser la adquisición, promoción y rehabilitación de activos inmobiliarios para arrendarlos.

En cuanto a distribución de beneficios, la Ley 11/2009 establece la obligación de distribuir como mínimo el 80% de los beneficios procedentes de rentas de alquiler, el 50% de las ganancias derivadas de la transmisión de inmuebles, y el 100% de los dividendos recibidos de otras SOCIMI participadas. Fuente: Ley 11/2009, BOE.

México incorporó el marco regulatorio para las FIBRAs en 2004 a través de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), aunque el mercado comenzó a desarrollarse de manera significativa a partir de 2011, cuando cotizó la primera FIBRA en la Bolsa Mexicana de Valores.

La diferencia estructural más relevante respecto al REIT y la SOCIMI es que la FIBRA no es una sociedad: es un fideicomiso. Esta distinción tiene implicancias legales y fiscales propias del derecho mexicano. El fideicomiso está administrado por una institución fiduciaria (normalmente un banco) y los inversores son los fideicomisarios.

Las FIBRAs están reguladas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) y por la Bolsa Mexicana de Valores. La distribución mínima obligatoria es del 95% del resultado fiscal. Fuente: CNBV — cnbv.gob.mx.

Brasil tiene uno de los mercados de fondos inmobiliarios más desarrollados de la región. Los FII existen desde 1993, cuando la Lei 8.668 creó el marco regulatorio, y están supervisados por la CVM (Comissão de Valores Mobiliários), el equivalente brasileño de la CNV argentina o la SEC americana.

A diferencia de las SOCIMI o las FIBRAs, el FII es un fondo de inversión — no una sociedad ni un fideicomiso. Los inversores compran cuotas del fondo, que cotizan en la B3 (bolsa brasileña). La gestión la ejerce un administrador fiduciario regulado por la CVM.

Una particularidad del mercado brasileño es la masificación de inversores retail en los FII. Fuente: CVM — gov.br/cvm.

En Argentina no existe una categoría legal llamada "REIT". El marco que habilita vehículos similares es la Ley 24.083 de Fondos Comunes de Inversión. Dentro de esa ley, los fondos cerrados inmobiliarios son el instrumento más cercano al modelo REIT internacional.

El mercado utiliza el término "REIT" de forma coloquial para referirse a estos fondos, especialmente desde el lanzamiento de REIT Ciclo Nova en junio de 2026. Pero legalmente, en Argentina no existe la figura del REIT: lo que existe es un Fondo Común de Inversión Cerrado con objeto inmobiliario, regulado por la CNV y la Ley 24.083.

Podés leer el análisis completo de la estructura legal en Argentina en el artículo ¿Qué es un REIT en Argentina?.

La siguiente tabla resume las diferencias estructurales y legales de cada vehículo. No incluye datos de mercado, capitalización ni rendimiento — solo la comparación del marco normativo.

Entender que "REIT" es un término genérico — y no el nombre exclusivo de ningún fondo, empresa ni entidad — tiene implicancias prácticas para el inversor argentino.

Primero, permite comparar con criterio: saber que el marco argentino (Ley 24.083) no impone la distribución obligatoria del 90% que sí exige el modelo americano es un dato relevante al analizar cualquier fondo local de este tipo.

Segundo, permite contextualizar el desarrollo del mercado: Argentina llegó tarde en relación a Brasil (1993), México (2004) o España (2009). El debate sobre cómo deberían evolucionar estos instrumentos en el país está abierto — y es parte del trabajo que hacemos en reits.com.ar.

Tercero, refuerza que este sitio cubre el concepto genérico de fondos inmobiliarios cotizados, no a ningún fondo específico. reits.com.ar es independiente de cualquier fondo, emisor o entidad financiera mencionada.